Como criamos um dossiê.

Resolvemos a morada que submete num par de coordenadas, um código postal e um país através do Nominatim (OpenStreetMap). O Nominatim é gratuito, aberto e com limite de pedidos, mas suficientemente preciso para os países que cobrimos. Filtramos os resultados ao nível da API para GB, FR, ES, PT e TR — moradas fora desse perímetro devolvem um 422.

Para moradas francesas e britânicas, extraímos transações realmente registadas nos registos oficiais.

• França — DVF (Demandes de Valeurs Foncières): consultamos o endpoint bbox do CEREMA em redor do imóvel (raio inicial 1,5 km, adaptativo até 20 km). Mantemos apenas vendas dos últimos 24 meses, excluímos construção nova e registos sem área, e ponderamos cada comparável por distância, recência e semelhança de tamanho.
• Reino Unido — HM Land Registry Price Paid Data: executamos uma consulta SPARQL ao endpoint do Land Registry, com correspondência por localidade nos últimos 24 meses. O HMLR não inclui a área em m² — usamos o tamanho mediano por tipo de imóvel (apartamento 65 m², casa 110 m²) como marcador até integrar o EPC.

A partir do conjunto de candidatos, calculamos um preço mediano ponderado por m². Esse valor × a área declarada do seu imóvel = a nossa estimativa de valor justo. O tamanho da amostra e o raio mediano determinam o campo «confiança dos dados» mostrado no relatório (≥20 = alta, ≥8 = média, menos = baixa).

Espanha, Portugal e Turquia não publicam um registo gratuito e legível por máquina de vendas individuais. Em vez disso, usamos como referência índices de preços publicados, atualizados periodicamente e assinalados com a sua data de revisão no relatório:

• Espanha: índice de preços de habitação do INE e medianas regionais em €/m² do Colegio de Registradores.
• Portugal: medianas em €/m² do INE e da Confidencial Imobiliário, até ao nível da cidade quando disponível.
• Turquia: medianas em ₺/m² do TÜİK / Endeksa, convertidas para EUR à taxa de câmbio em vigor.

Associamos o imóvel à referência de zona mais específica que temos (a cidade prevalece sobre o nacional) e multiplicamos pela área declarada. Cada relatório destes mercados é claramente assinalado como referência de zona, não como avaliação por imóvel, com a fonte e a data de revisão. Quando não há granularidade de índice, usa-se, em último recurso, uma estimativa de IA claramente assinalada.

Calculamos o custo total de aquisição do imóvel para o perfil de comprador que escolher (por omissão, comprador do Reino Unido). Os custos são codificados à mão de acordo com as taxas publicadas 2025-2026 da autoridade fiscal de cada país — não inferimos taxas a partir de IA.

Portugal

• IMT (escala progressiva 0-8 % por escalão)
• Imposto de Selo (0,8 %)
• Honorários jurídicos (típico 1,5 %)
• Honorário fixo de notário (~1.200 €)

Espanha

• Taxa ITP regional (4-11 % por região — Madrid 6 % por omissão; alterável no perfil)
• AJD (1,5 % em construção nova)
• Honorários jurídicos (típico 1 %)
• Notário e Registro (~1.500 €)

França

• Honorários de notário (7,5 % tudo incluído — droits de mutation, registo, notário)
• Tradução / intérprete ajuramentado (~500 €)

Reino Unido

• Escalões SDLT 2025-26 (0 % até 125 mil £, 2 %, 5 %, 10 %, 12 %)
• Sobretaxa SDLT para não residentes +2 % (desde abril de 2021)
• Honorários de advogado (típico 1.500 £)
• Taxa de vistoria (típico 600 £)
• Land Registry (135-500 £ por escalão)
• GBP→EUR à taxa de referência do BCE em vigor (API Frankfurter, em cache 12 h)

Turquia

• Tapu harcı (imposto de transmissão, 4 %)
• KDV (IVA — 0 % na revenda)
• Avukat (advogado, ~1,5 %) + taxa de registo döner sermaye
• Seguro de sismo DASK + verificações iskan
• TRY→EUR à taxa de referência do BCE em vigor

A secção de Inteligência local é onde nomeamos leis e riscos específicos da região — okupas, contenção AL, PEUAT, proibição DPE G, risco residual do leasehold, etc. O conjunto base de riscos por país é curado à mão pela nossa equipa editorial a partir de fontes jurídicas primárias (jornal oficial, decretos ministeriais, deliberações municipais) e atualizado trimestralmente.

Sobre esse conjunto base, o Gemini personaliza o risco para a cidade / código postal concreto — por exemplo, o Eixample Esquerra é assinalado como zona de okupas mais elevada do que Sant Andreu. Quando o Gemini está indisponível (limites de pedidos, falha de rede), o relatório recorre ao conjunto base curado, para que nunca receba um relatório vazio.

A rentabilidade do arrendamento é calculada em dois cenários:

• Arrendamento de longa duração: intervalo de renda mensal estimado por IA × 12 ÷ preço de compra = rentabilidade bruta. A rentabilidade líquida subtrai uma taxa de imposto efetiva (24 % IRNR Espanha, 28 % IRS não residente Portugal, escalões do prélèvement França, 40 % escalão superior do imposto sobre o rendimento GB).
• Arrendamento de curta duração: tarifa por noite × ocupação realista × 365 = estimativa de receita anual. O estado da licença (disponível / restrito / congelado / proibido) é determinado pelo regime local nomeado (PEUAT, contenção AL, regra dos 90 dias, etc.).

A pontuação de qualidade de vida (saúde, educação, transportes, segurança) é gerada por IA numa escala de 1-5, ancorada a cidades comparáveis. O índice de custo de vida é normalizado para Londres = 100. São pontuações indicativas, não dados de censo.

O veredicto principal (Bom / Cautela / Risco) combina três sinais: diferença de preço face a comparáveis, carga total de custos em percentagem da compra e gravidade dos riscos locais nomeados. O limiar é atualmente:

• Bom — preço dentro de ±5 % dos comparáveis E sem riscos locais críticos
• Cautela — preço 5-15 % acima OU um risco local de alta gravidade
• Risco — preço >15 % acima OU qualquer risco local crítico OU vários riscos de alta gravidade

• Não recebemos qualquer comissão ou retrocessão de advogados, peritos, agentes, financiadores ou promotores — é precisamente isso que corrompe a análise. Podemos pô-lo em contacto com um profissional independente verificado, mas paga-lhe a ele — ou a nós, pela coordenação — diretamente; nunca recebemos um cêntimo da parte deles.
• Não produzimos uma avaliação de perito certificado válida para crédito, seguro ou tribunal.
• Não inspecionamos os imóveis fisicamente.
• Não garantimos que o texto gerado por IA esteja livre de alucinações — cada campo que contém factos é cruzado com a camada de dados subjacente.

Para o texto regulatório e de limitação de responsabilidade, consulte o nosso aviso legal.

Consulte a lista completa dos dados públicos que utilizamos na página de Fontes de Dados — incluindo a versão, a cadência de atualização e os termos de licença de cada uma.