Cómo elaboramos un informe.

Resolvemos la dirección que envías en un par de coordenadas, un código postal y un país mediante Nominatim (OpenStreetMap). Nominatim es gratuito, abierto y con límite de peticiones, pero lo bastante preciso para los países que cubrimos. Filtramos los resultados a nivel de API a GB, FR, ES, PT y TR — las direcciones fuera de ese perímetro devuelven un 422.

Para direcciones de Francia y el Reino Unido extraemos transacciones realmente registradas en los registros oficiales.

• Francia — DVF (Demandes de Valeurs Foncières): consultamos el endpoint bbox de CEREMA alrededor del inmueble (radio inicial 1,5 km, adaptativo hasta 20 km). Conservamos solo ventas de los últimos 24 meses, excluimos obra nueva y registros sin superficie, y ponderamos cada comparable por distancia, recencia y similitud de tamaño.
• Reino Unido — HM Land Registry Price Paid Data: ejecutamos una consulta SPARQL contra el endpoint del Land Registry, con coincidencia por localidad en los últimos 24 meses. HMLR no incluye los metros cuadrados — usamos el tamaño medio por tipo de inmueble (piso 65 m², casa 110 m²) como marcador hasta integrar el EPC.

Del grupo de candidatos calculamos un precio mediano ponderado por m². Esa cifra × la superficie declarada de tu inmueble = nuestra estimación de valor justo. El tamaño de la muestra y el radio mediano determinan el campo «confianza de los datos» que aparece en el informe (≥20 = alta, ≥8 = media, menos = baja).

España, Portugal y Turquía no publican un registro gratuito y legible por máquina de ventas individuales. En su lugar tomamos como referencia índices de precios publicados, actualizados periódicamente y etiquetados con su fecha de revisión en el informe:

• España: índice de precios de vivienda del INE y medianas regionales en €/m² del Colegio de Registradores.
• Portugal: medianas en €/m² del INE y de Confidencial Imobiliário, hasta nivel de ciudad cuando es posible.
• Turquía: medianas en ₺/m² de TÜİK / Endeksa, convertidas a EUR al tipo de cambio en vigor.

Asignamos el inmueble a la referencia de zona más específica que tengamos (la ciudad prevalece sobre lo nacional) y multiplicamos por la superficie declarada. Cada informe de estos mercados se etiqueta claramente como referencia de zona, no como tasación por inmueble, con la fuente y la fecha de revisión. Si no hay granularidad de índice, como último recurso se usa una estimación de IA claramente etiquetada.

Calculamos el coste total de adquirir el inmueble para el perfil de comprador que elijas (por defecto, comprador del Reino Unido). Los costes se codifican a mano según los tipos publicados 2025-2026 de la autoridad fiscal de cada país — no inferimos tipos con IA.

Portugal

• IMT (escala progresiva 0-8 % por tramo)
• Imposto de Selo (0,8 %)
• Gastos legales (típico 1,5 %)
• Honorario fijo de notario (~1.200 €)

España

• Tipo ITP regional (4-11 % según región — Madrid 6 % por defecto; se cambia en el perfil)
• AJD (1,5 % en obra nueva)
• Gastos legales (típico 1 %)
• Notaría y Registro (~1.500 €)

Francia

• Honorarios de notario (7,5 % todo incluido — droits de mutation, registro, notaría)
• Traducción / intérprete jurado (~500 €)

Reino Unido

• Tramos SDLT 2025-26 (0 % hasta 125 k£, 2 %, 5 %, 10 %, 12 %)
• Recargo SDLT para no residentes +2 % (desde abril de 2021)
• Honorarios de abogado (típico 1.500 £)
• Tasa de inspección (típico 600 £)
• Land Registry (135-500 £ según tramo)
• GBP→EUR al tipo de referencia del BCE en vigor (API Frankfurter, en caché 12 h)

Turquía

• Tapu harcı (impuesto de transmisión, 4 %)
• KDV (IVA — 0 % en reventa)
• Avukat (abogado, ~1,5 %) + tasa de registro döner sermaye
• Seguro de terremoto DASK + comprobaciones iskan
• TRY→EUR al tipo de referencia del BCE en vigor

La sección de Inteligencia local es donde nombramos leyes y riesgos específicos de la región — okupas, contención AL, PEUAT, prohibición DPE G, riesgo final del leasehold, etc. El conjunto base de riesgos por país lo cura a mano nuestro equipo editorial a partir de fuentes legales primarias (boletín oficial, decretos ministeriales, acuerdos municipales) y se actualiza cada trimestre.

Sobre ese conjunto base, Gemini personaliza el riesgo para la ciudad / código postal concreto — por ejemplo, Eixample Esquerra se marca como zona de okupas más alta que Sant Andreu. Cuando Gemini no está disponible (límites de peticiones, fallo de red), el informe recurre al conjunto base curado, de modo que nunca recibes un informe vacío.

La rentabilidad del alquiler se calcula en dos escenarios:

• Alquiler de larga duración: rango de alquiler mensual estimado por IA × 12 ÷ precio de compra = rentabilidad bruta. La rentabilidad neta resta un tipo impositivo efectivo (24 % IRNR España, 28 % IRS no residente Portugal, tramos del prélèvement Francia, 40 % tramo superior del impuesto sobre la renta GB).
• Alquiler de corta duración: tarifa por noche × ocupación realista × 365 = estimación de ingresos anuales. El estado de licencia (disponible / restringido / congelado / prohibido) lo determina el régimen local nombrado (PEUAT, contención AL, regla de los 90 días, etc.).

La puntuación de estilo de vida (sanidad, educación, transporte, seguridad) la genera la IA en una escala de 1-5, anclada a ciudades comparables. El índice de coste de vida se normaliza a Londres = 100. Son puntuaciones indicativas, no datos de censo.

El veredicto principal (Bueno / Precaución / Riesgo) combina tres señales: diferencia de precio frente a comparables, carga total de costes como porcentaje de la compra y gravedad de los riesgos locales nombrados. El umbral es actualmente:

• Bueno — precio dentro de ±5 % de los comparables Y sin riesgos locales críticos
• Precaución — precio 5-15 % por encima O un riesgo local de alta gravedad
• Riesgo — precio >15 % por encima O cualquier riesgo local crítico O varios riesgos de alta gravedad

• No cobramos ninguna comisión ni retrocesión de abogados, tasadores, agentes, prestamistas o promotores — eso es justo lo que corrompe el análisis. Podemos ponerte en contacto con un profesional independiente verificado, pero le pagas a él — o a nosotros, por la coordinación — directamente; nunca cobramos ni un céntimo de su parte.
• No producimos una tasación de perito colegiado válida para hipoteca, seguro o tribunal.
• No inspeccionamos los inmuebles físicamente.
• No garantizamos que el texto generado por IA esté libre de alucinaciones — cada campo que contiene hechos se contrasta con la capa de datos subyacente.

Para el texto regulatorio y de limitación de responsabilidad, consulta nuestro aviso legal.

Consulta la lista completa de los datos públicos que utilizamos en la página de Fuentes de datos — con la versión, la frecuencia de actualización y los términos de licencia de cada una.