Bir dosyayı nasıl hazırlıyoruz.

Girdiğiniz adresi Nominatim (OpenStreetMap) ile bir koordinat çiftine, posta koduna ve ülkeye çözeriz. Nominatim ücretsiz, açık kaynaklı ve istek-sınırlıdır; ancak desteklediğimiz ülkeler için yeterince isabetlidir. Sonuçları API düzeyinde UK, FR, ES, PT ve TR ile sınırlarız — bu çerçevenin dışındaki adresler 422 döndürür.

Fransa ve Birleşik Krallık adreslerinde, resmi sicillerden gerçek tescilli işlemleri çekeriz.

• Fransa — DVF (Demandes de Valeurs Foncières): mülkün çevresinde CEREMA bbox uç noktasını sorgularız (başlangıç yarıçapı 1,5 km, gerektiğinde 20 km’ye kadar genişler). Yalnızca son 24 ayın satışlarını tutar, yeni inşaatları ve sıfır-metrekare kayıtlarını dışlar, her emsali mesafe, güncellik ve büyüklük benzerliğine göre ağırlıklandırırız.
• Birleşik Krallık — HM Land Registry Price Paid Data: Land Registry uç noktasına, son 24 ay için şehir eşleştirmeli bir SPARQL sorgusu çalıştırırız. HMLR metrekare bilgisi içermez — EPC entegrasyonu gelene kadar mülk tipine göre medyan büyüklüğü (daire 65 m², ev 110 m²) yer tutucu olarak kullanırız.

Aday havuzundan ağırlıklı bir medyan metrekare fiyatı hesaplarız. Bu değer × mülkünüzün beyan edilen büyüklüğü = adil-değer tahminimiz. Örneklem büyüklüğü ve medyan yarıçapı, raporda gösterilen “veri güveni” alanını belirler (≥20 = yüksek, ≥8 = orta, daha azı = düşük).

İspanya, Portekiz ve Türkiye, satış başına ücretsiz ve makine-okunur işlem sicili yayınlamaz. Bunun yerine, periyodik olarak güncellenen ve raporda inceleme tarihiyle etiketlenen yayınlanmış fiyat endekslerini ölçüt alırız:

• İspanya: INE konut fiyat endeksi ve Colegio de Registradores’in bölgesel €/m² medyanları.
• Portekiz: INE ve Confidencial Imobiliário’nun €/m² medyanları, mümkün olduğunda şehir düzeyine kadar.
• Türkiye: TÜİK / Endeksa ₺/m² medyanları, anlık döviz kuruyla EUR’ya çevrilir.

Mülkü, elimizdeki en spesifik bölge ölçütüne çözeriz (şehir, ulusalı geçer) ve beyan edilen büyüklükle çarparız. Bu pazarlardan gelen her rapor, mülk başına ekspertiz değil, bölgesel bir ölçüt olarak açıkça etiketlenir; kaynağı ve inceleme tarihi gösterilir. Endeks ayrıntısı bulunmadığında, son çare olarak açıkça etiketlenmiş bir yapay zekâ tahmini kullanılır.

Seçtiğiniz alıcı profili (şu an varsayılan: Birleşik Krallık alıcısı) için mülkü edinmenin tam maliyetini hesaplarız. Maliyetler, her ülkenin vergi otoritesinin yayınladığı 2025-2026 oranlarına göre elle kodlanır — oranları yapay zekâdan çıkarsamayız.

Portekiz

• IMT (dilime göre kayan ölçek %0-8)
• Imposto de Selo (%0,8)
• Hukuk ücretleri (tipik %1,5)
• Sabit noter ücreti (~1.200 €)

İspanya

• ITP bölgesel oranı (bölgeye göre %4-11 — varsayılan Madrid %6; profilden değiştirilir)
• AJD (yeni inşaatta %1,5)
• Hukuk ücretleri (tipik %1)
• Noter ve Registro (~1.500 €)

Fransa

• Noter ücretleri (her şey dahil %7,5 — devir harçları, tescil, noter)
• Çeviri / yeminli tercüman (~500 €)

Birleşik Krallık

• SDLT kademeli 2025-26 oranları (125 bin £’a kadar %0; sonra %2, %5, %10, %12)
• Yerleşik olmayan SDLT ek vergisi +%2 (Nisan 2021’den beri)
• Avukat ücreti (tipik 1.500 £)
• Ekspertiz ücreti (tipik 600 £)
• Land Registry (dilime göre 135-500 £)
• GBP→EUR anlık ECB referans kuruyla (Frankfurter API, 12 saat önbellekli)

Türkiye

• Tapu harcı (devir vergisi, %4)
• KDV (ikinci elde %0)
• Avukat (~%1,5) + döner sermaye harcı
• DASK deprem sigortası + iskan kontrolleri
• TRY→EUR anlık ECB referans kuruyla

Yerel İstihbarat bölümü, bölgeye özgü yasaları ve riskleri adıyla belirttiğimiz yerdir — okupalar, AL kısıtlamaları, PEUAT, DPE G yasağı, leasehold kuyruk riski vb. Her ülke için temel risk kümesi, editör ekibimiz tarafından birincil hukuki kaynaklardan (resmî gazete, bakanlık kararnameleri, yerel meclis kararları) elle derlenir ve üç ayda bir güncellenir.

Bu temel kümenin üzerine Gemini, riski belirli şehir / posta kodu için kişiselleştirir — örneğin Eixample Esquerra, Sant Andreu’dan daha yüksek bir okupa bölgesi olarak işaretlenir. Gemini kullanılamadığında (istek sınırları, ağ hatası) rapor, derlenmiş temel kümeye geri döner; böylece asla boş bir rapor almazsınız.

Kira getirisi iki senaryoda hesaplanır:

• Uzun dönem kira: yapay zekâ tahminli aylık kira aralığı × 12 ÷ alım fiyatı = brüt getiri. Net getiri, efektif bir vergi oranını düşer (İspanya %24 IRNR, Portekiz %28 yerleşik-olmayan IRS, Fransa prélèvement dilimleri, Birleşik Krallık %40 üst-dilim gelir vergisi).
• Kısa dönem kira: gecelik fiyat × gerçekçi doluluk × 365 = yıllık gelir tahmini. Lisans durumu (uygun / kısıtlı / dondurulmuş / yasak), adı geçen yerel rejimle (PEUAT, AL kısıtlaması, 90 gün kuralı vb.) belirlenir.

Yaşam puanlaması (sağlık, eğitim, ulaşım, güvenlik), karşılaştırılabilir şehirlere göre 1-5 ölçeğinde yapay zekâ ile üretilir. Yaşam maliyeti endeksi Londra = 100’e göre normalize edilir. Bunlar elden gelenin en iyisi gösterge puanlardır, nüfus sayımı verisi değil.

Ana karar (İyi / Dikkat / Risk) üç sinyali harmanlar: emsallere göre fiyat farkı, alıma oranla toplam maliyet yükü ve adı geçen yerel risklerin ağırlığı. Eşik şu an şöyle:

• İyi — fiyat emsallerin ±%5’i içinde VE kritik yerel risk yok
• Dikkat — fiyat %5-15 üstünde VEYA bir yüksek-ağırlıklı yerel risk
• Risk — fiyat %15’ten fazla üstünde VEYA herhangi bir kritik yerel risk VEYA birden fazla yüksek-ağırlıklı risk

• Avukatlardan, eksperlerden, emlakçılardan, kredi verenlerden veya geliştiricilerden hiçbir yönlendirme ücreti veya komisyon almayız — analizi bozan tam da budur. Sizi denetlenmiş bağımsız bir uzmana bağlayabiliriz, ama onlara — ya da koordinasyon için bize — doğrudan siz ödersiniz; onlardan asla tek kuruş almayız.
• İpotek, sigorta veya mahkeme amaçlı, yeminli eksper değerlemesi üretmeyiz.
• Mülkleri fiziksel olarak incelemeyiz.
• Yapay zekâ ile üretilen anlatının halüsinasyondan tamamen arınmış olduğunu garanti etmeyiz — gerçek içeren her alan, alttaki veri katmanıyla çapraz kontrol edilir.

Düzenleyici ve sorumluluk-sınırı metni için Yasal Uyarı sayfamıza bakın.

Çektiğimiz tüm kamusal verilerin tam listesini — her birinin sürümü, güncelleme sıklığı ve lisans koşullarıyla — Veri Kaynakları sayfasında görebilirsiniz.